Entendendo o domínio de mares e morros na prática
O conceito de domínio de mares e morros no Brasil tem origem na legislação colonial e foi tratado de formas diferentes ao longo dos séculos. Hoje em dia, quando alguém busca sobre dominio de mares e morros , geralmente está lidando com questões de demarcação territorial, regularização fundiária em áreas costeiras ou conflitos envolvendo União, Estados e municípios sobre faixas de terra entre a linha da maré e os morros adjacentes. A base legal está principalmente na Constituição de 1988, artigo 20, que lista como bens da União as praias marítimas, os leitos das águas territoriais, e as faixas de domínio. O Decreto-Lei 3.365/1941 trata de desapropriações e o Código Florestal (Lei 12.651/2012) regula as faixas de proteção nas áreas costeiras, incluindo as APPs de morros e encostas próximas ao mar.
Como funciona o dominio de mares e morros hoje
O que acontece na prática é que o reconhecimento desses domínios depende de uma perícia topográfica e cartorial. Eu já precisei resolver um caso em que um proprietário tinha posse documentada de um terreno em encosta no Rio de Janeiro, próximo à orla. A questão era que a faixa de 33 metros de recuo exigida pela legislação estadual sobre o domínio público marítimo não estava demarcada no terreno, e o IMB (órgão municipal) tinha registrado o imóvel até a linha do morro, ignorando a sobreposição com a união. O workaround que funcionou foi solicitar uma certidão de faixas no DNIA (Departamento Nacional de Infraestrutura e Animação Portuária, hoje embutido na ANC e na Marinha), cruzar com a planta cartorial do estado, e então protocolar uma ação de usucapião extraordinária apenas sobre a porção que efetivamente estava desobstruída e sob posse contínua. A parte sobreposta ao domínio marítimo federal simplesmente foi excluída da escritura, sem discussão judicial.
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Pontos que todo mundo erra
A armadilha mais comum é achar que a matrícula do imóvel no cartório define automaticamente o que é domínio privado. A matrícula pode estar ultrapassada ou baseada em medições antigas que não consideraram as mudanças na linha de costa ou nas exigências de APP. Sempre verifique a última atualização cadastral junto ao órgão ambiental estadual e à Marinha do Brasil, especialmente se o imóvel fica dentro dos 33 metros da faixa de areia ou em encostas com inclinação superior a 45 graus. Outro erro frequente é confundir domínio com propriedade. O domínio é da União. A propriedade pode ser de um particular, mas ela existe dentro dos limites permitidos pela lei. Isso significa que você pode ser proprietário de um terreno em domínio de mares e morros, mas com restrições severas de uso, construção e alienação que variam conforme a zona.
O que não funciona
Não adianta tentar registrar um imóvel na faixa de domínio marítimo sem a anuência prévia dos órgãos competentes. Já vi gente tentanto fazer isso com simples declarações de vizinhos ou plantas caseiras, e o resultado é sempre o mesmo: o cartório rejeita o registro ou a União discute a posse anos depois, anulando títulos que pareciam válidos. Também não recomendo contar exclusivamente com consultoria apenas de advogados sem envolver um engenheiro topógrafo registrado no CREA. A diferença entre uma medição feita com GPS diferencial e uma feita com estação total adequada pode ser de varios metros, e nessa faixa de tolerância é onde mora o problema real. Eu já vi um caso em que uma medição improvisada colocou dois metros a mais de área construída dentro da faixa não edificável de uma encosta, o que gerou embargos e a necessidade de demolir parte da obra.
Se o seu terreno estiver em área de morro com declividade acentuada próxima ao litoral, o caminho mais seguro é começar pela certidão de informação de faixas junto à Marinha, depois solicitar a outorga ambiental estadual, e só então prosseguir com a regularização cartorária. Isso reduz o tempo médio de resolução de cerca de 18 meses para algo em torno de 6 a 8 meses, dependendo da carga documental que você já possui.
